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可 行 性 报 告 项 目 名 称: 洋浦半岛体育公园 承 担 单 位：国投洋浦港半岛置业分公司 项目执行期 ：2006年5月—2007年12月 目 录 第一章 项目概况 第二章 项目位置现状及建设必要性 项目位置的现状 项目建设必要性 市场分析 体育公园与城市的关系 洋浦半岛体育公园的市场定位与优势分析 如何增强体育公园的核心竞争力 洋浦半岛体育公园建设对各方面的影响 建设内容与建设方案 洋浦半岛体育公园 洋浦半岛综合会所及低层住宅 第五章 管理结构与项目进度 管理结构 项目进度 第六章 投资估算与资金筹措 投资估算 资金筹措 第七章 经济效益分析 收入与费用估算 财务分析 不确定性分析 第一章 项目概况 一、项目名称：洋浦半岛体育公园 二、建设单位：国投洋浦港半岛置业分公司 三、项目负责人： 四、项目建设地点：海南洋浦开发区盐田村半岛 五、项目主要建设内容及规模： 洋浦半岛体育公园是为洋浦工业开发区的配套项目之一，位于洋浦东南10公里的盐田村半岛。公园占地1500亩，该项目主要建设内容包括超大型的绿化草坪，沿海茂密的原生态红树林与建筑面积为6000平方米的拥有各种室内健身场馆的综合会所，大型健身场馆、一座高档次酒店以及占地300亩、180栋建筑面积约50000平方米的低层住宅，预计总投资10000万元。 第二章 项目位置现状及建设必要性 第一节 项目位置的现状 1、场地位置 盐田村半岛位于儋洲湾，除北侧外三面临海。处在洋浦经济开发区东部，距环岛西线公里，距洋浦经济开发区约9公里，从洋浦公路进入约3.5公里，交通便利，地理位置优越。 2、自然状况 盐田村半岛属于热带岛屿季风海洋性气候，夏无酷热，冬无严寒，年平均气温24.7度（七月气温最高平均29.3度，一月气温最低平均18.9度）；冬春干旱，夏秋多雨，区内年均降雨量约1100毫米；常年主导风向为东风和东北风。场地主要位于火山岩台地，部分位于滨海相海漫滩。地层由残积粘土、强风化玄武岩、中风化玄武岩及中砂组成，场地稳定，类别I类，地震设防烈度为7度。地形起伏较大，地下水位变幅较大。实测地下水位埋深为1.00M——6.50M。海边生长着国家一级保护树种“红树林”，被称为海岸卫士，形成了一道独特的绿色风景线、基础设施 道路、供电、供水、排水排污、燃气、通讯、消防等基础设施，有待于规划建设。 第二节 项目建设必要性 1、促进海南旅游产业的调整 随着世界旅游事业的发展，旅游产品结构逐步向多元化、个性化的方向发展，如科技游、会议游、温泉康乐游、高尔夫休闲游等。而能够集休闲娱乐和体育健身为一体的大型体育公园，成为业者们争相开发的新的目标市场。 海南岛位于北纬18°10’—20°10’，与美国的夏威夷处在同一纬度。北隔琼州海峡相望大陆，西临北部湾与越南相邻，东濒香港、台湾，东南方是菲律宾，南以南海与马来西亚、印尼、新加坡相接。海南地处太平洋经济圈的中部，优越的地理位置为开拓东南亚休闲旅游市场提供了得天独厚的有利条件。同时，海南四季如春，空气新鲜，环境良好，较我国北方地区有更优越的自然条件。我们应当充分利用这些优势，在海南建设高档次的与国际接轨的超大型体育公园，提供一流的软硬件配套条件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等领域的服务水准，积极促进海南的旅游从单一的观光旅游向度假游、健身游等多元化、高层次方向发展。 2、提升整个洋浦开发区的层次 体育休闲公园的出现，是城市居民在一定物质生活条件满足之后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。体育公园在设计过程中需充分把握其属性，创造出适应时代特点的园林。一、体育休闲公园的由来 城市化是20世纪人类社会最引人注目的问题之一，现在全球人口的半数约30亿人生活在城市地区。我国的城市化进程仍在加速进行之中。有统计资料表明，目前我国城市人口占全国人口总数近30％。由于工作压力大，加之日常缺乏锻炼，城市人的身体正日益变得脆弱，很多人开始感觉到城市生活的不适。同时，在当代城市生活中，人们流行病之一的乏力症，即体力减退就是由于运动量不足而造成的。它的医疗方法就是在露天的绿树丛中进行体育锻炼和运动。另据世界卫生组织一项对疾病危险因素的调查表明：体力活动不足或静态生活方式是全世界引起死亡和残疾的前10项原因之一，而有规律的室外活动又是增进和维持健康最简单易行的方法之一。随着经济的高速发展，西方发达国家中普遍存在的体力活动不足和静态生活方式正日益成为威胁我国城市居民健康和生活质量的重要因素。有资料显示：有比例高达70%的居民处于亚健康状态。所谓亚健康，是健康与患病间的过渡阶段。在一定程度上，城市生活正在背离人们所追求的健康目标。城市化程度越高，可供人们户外日常活动的场地就越来越少。如何在城市化过程中为居民提供更多的城市绿色空间，是城市经济可持续发展的关键。要创造城市绿色生活，还居民以健康，关键在于建设良好的生态环境，倡导市民积极参加体育活动。通过使公众享受绿色生活，推动城市生活质量的持续改善。 众所周知，健康的生活离不开良好的生态环境与积极的体育锻炼。优美的自然环境则令人心旷神怡，舒展身心，积极的体育锻炼有助于人们缓解工作压力，强健体魄。因此，体育休闲公园的出现正适合于现代大都市的需求。它是以运动为主的公园，主要供人们进行体育锻炼，参加体育游戏，从而起到医治和预防疾病的作用。它超越了一般公园的功能，有机结合了绿地与运动，同时也为市民提供更多的、充满情趣地参与体育活动的机会，是市民身心健康的充电器。 体育休闲公园是国际上２０世纪９０年代提出的新概念，其实发达国家在三四十年代已开始在尝试，在欧洲各国十分普遍。自古以来，体育活动以及运动训练与绿化就有着密切的关系。古希腊人认为，只有在自然环境中进行体育锻炼，对人的智慧和身体发育才能产生有益的作用和影响。早期，人们对一些具有最简陋体育设施的场地进行绿化或将场地建在大片绿地附近，或直接建在草地上。后来逐渐发展到从建筑稠密的城市中心划出一小块土地设置供体育表演的设施。它可供各阶层居民在绿茵丛中进行户外游憩。大家都知道，在一般情况下，公园游人最集中的时间是在夏季黄昏之后和节假日期间。这时，大片开阔的林中空地和草地上布满地被草本，大片草地往往成为此类公园平面规划的中心。同时也具备供进行体育活动及开展民间游乐活动的综合设施和安静的休息区。 2000年人人享有保健是新世纪的健康新理念，传统的医学模式已随着医学事业的不断进步，发生了根本的变化。以前人们是病了以后才去看医生，进而到主动学习卫生保健常识，关心自然与气候对人类的影响，直至现在的主动保护的健康理念，这其中发生了深刻的变化。体育休闲公园之所以在全球得以普及，是由于它能借助于自然因素，供人们进行体育锻炼，应用自然的方式来治疗疾病，增强体质。并且这种保健方式简单易行，便于推广应用。人们在这里利用空气、阳光和花草树木进行治疗。全身心地投入自然的怀抱,远离喧闹尘嚣。人们希冀置身于这悠闲的时空，寻访到鸟语花香的乐园，听读自然的信号，进入真正的悠闲世界。 二、城市建设与体育公园 由于城市的工业发展，为城市景观带来了不利影响，促进了人们对绿色景观在生态功能的认识，设计城市绿地系统来改善城市环境，已成为景观设计的主要任务之一。城市绿地的生态功能成为城市绿地景观设计的主要目标，并把绿地作为城市的肺来设计。其目的是为了改善城市生态环境。城市的绿地覆盖率或人均绿地占有面积被作为衡量城市景观优劣的主要指标。从城市建设的角度而言，由于城市空间有限，建筑密度较高，目前我国城市普遍存在绿地覆盖率太低，人均绿地面积不足的问题。同样，不容忽视的是，居民户外体育活动场所也是相当紧缺的。在相对有限的城市用地中，如何挖掘潜力，使绿地观赏性和实用性结合，整体优化景观系统功能，营造生态与景观综合效益最佳的绿色空间，是我们应该认真面对的一项任务。 建设体育休闲公园将绿地与运动场所有机地融为一体，在创造出自然景观的同时，也建成了体育健身场地。既创造出优美而内涵充实的环境，又使人们在这优雅的环境之中运动，且节约了城市用地，真可谓是一举多得。体育休闲公园可以充分发挥绿地在改善城市生活质量中的作用，对绿化建设进行再认识，向融合多种活动的生态绿地建设方向发展，强调活动多样、内容丰富，以维护居民身心健康和再生自然的高度发展，使人、自然、环境之间的关系更趋协调和谐。 21世纪的城市环境建设，越来越多地将目光投向人的需求。随着市民生活质量的提高，注重生活质量、强身健体将是市民生活的重要内容。 三、现代体育休闲公园的营造和利用 体育休闲公园的出现，是城市居民在一定物质生活条件满足之后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。 体育公园的类型很多，有从事某一项（如网球、游泳）运动的；有供某一年龄组（如少年儿童、青年）使用的体育公园；或按功能作用不同而分的（如训练、体育表演、体育医疗等）；也有多功能的综合体育公园，既可进行各种不同的体育锻炼，又可供游人进行积极休息。总之，体育公园设计的基点是需要绿，其关键是运动。 目前，体育休闲公园已在很多国家得到了推广。这类公园的布局形式很多，其布局基础就是创造出美丽的风景，并将体育活动与自然环境融为一体。例如英国的可片-希尔公园，它是英国的第一座体育公园。园内考虑了游泳池、有小船、湖泊、码头和其他设施。在英国，草地和铺设了地被植物的林中空地多用作体育运动场，从而使这些场地真正具有公园特色。 在瑞士苏黎世州建造了独特的体育公园中心系统。设计师在乔灌木之间开阔的林中空地上建造了体操场、体操馆。在草坪和硬质地面上建造了游戏场、游泳设施和文化教育设施，包括展览馆、音乐厅和游艺馆等。在面积有限的用地上集中建造了很多设施和装置，为游人安静休息和从事多种形式的训练和娱乐创造了宜人的环境。在各分区和各场地间，合理配置的绿化与巧妙利用自然地形相结合，不但使各区，而且使公园与周围用地间形成良好的隔离。 瑞典的格夫列市的体育公园中，设计师在林中流出大片空地供游人休息及自由玩耍。公园东部夏季使用率很高，这里有游泳池和水上娱乐项目。西部主要供人们冬季从事体育锻炼，在30米的小山岗上建造了具有不同坡度和地形的山坡，这对于乘雪橇或滑雪板的青少年很适合。 这些都是国外体育休闲公园中较为成功的范例。目前国内不少城市，如北京、西安、深圳等也在兴建体育公园。让在水景如，山色如诗的环保环境和新鲜的空气中，真正享受高尔夫球运动所带来的健康乐趣。公园空间环境的创造，将现代都市人的关注生命、享受生活的需求始终置于首位，力求体现生态化和人性化。它在功能上与体育设施相呼应，将健身活动融于自然景色中，从而达到了生态健身的效果。 四、崇尚自然 提升生活质量 体育休闲公园 以钢筋水泥为支撑的现代都市建筑，使人们越来越远离自然，对于奔忙在繁华都市的现代人，回归自然的风尚无疑能帮助他们减轻压力、舒缓身心、迎合他们亲近自然的需求。因而在今天，崇尚自然、返璞归真的的大趋势下，回归自然是都市人的志趣所在。只有倡回归自然、进行积极的体育运动，才能使人们在当今高科技快节奏的社会生活中获取生理和心理的平衡。 目前城市建设日新月异，各类公共绿地建设给我们的城市生活带来了生机，大家也许都有这样的感受：望着大片绿油油的草地，或许还有几只小鸟在其中跳跃，谁都难免涌起在草地上放松一下的冲动。但遗憾的是这些草地大都禁止游人入内，因此生活在城市中的人们早就习惯了克制住自己的冲动。 许多城市绿地更多地注重其景观功能而忽视人的真正需求。我们认为对于城市的绿化建设而言，应该把观赏性与实用性结合起来，并更侧重于实用性。当前的景观设计应当是设计师对整体景观，包括自然的和人性的各元素进行整体安排和协调的过程，这意味着人们不再把单一景观元素作为设计对象，而是同时把构成景观环境整体的所有元素都作为设计的依据与目标，为居民需要而设计，为美而设计，也为更合理的城市环境而设计，最终使景观系统的功能得到整体优化。 以运动为主题的体育休闲公园正是顺应了都市人的实际需求，将绿色景观与运动、趣味有效地结合起来，在绿色中创造了个性突出、设施齐全、功能完备、环境优美的体育活动区，引导居民投入积极的健身活动。同时绿肺功能对于保护人们的身体健康功勋卓著。它符合了人们崇尚自然，关注生命的诉求，对于提高城市生活品位功不可没。加强绿化、改善生态和积极运动、增强体质是城市居民的心声。从这一角度上说，建设体育休闲公园适应时代发展的潮流，因此，它的出现是城市居民在一定物质生活条件满足之后，追求更高层次的生活质量的必然趋势。符合人类返璞归真、回归自然、享受生活的美好愿望。最后，我们应该有充分的理由相信，体育休闲公园在将会有更大的发展。。部分的管理人员中，有工商管理专业毕业的MBA，有在国外学习过专业的，但更多的管理人员是半路出家，受过高等教育的为数很少，基层员工和专业人员受过系统培训的也不多。这一方面是数量的增长使得管理人才匮乏现象显得格外突出，一方面是高等教育的发展过于缓慢。目前国内，并且人才大多流向经济发达和发展水平高的地区，中国大多集中在沿海经济发达地区和经济中心城市，这与当地人才众多也是密切相关的—300之间，总建设面积业50000㎡。在景观上与及会所相互呼应。 第五章 管理结构与项目进度 第一节 结构设置与劳动定额 一、机构设置 半岛置业公司应实行科学的管理体制，其管理工作主要分为两大类，即以会馆员工为主的日常行政业务管理和以草坪为主的绿化维护管理。其组织机构的设置及劳动定员的控制应充分体现精干、高效的原则，结合国际、国内的管理经验，本公司实行董事会领导下的总经理负责制，机构设置为五大总监、十个部室。各部门职责如下： （1）总经理办公室 协调各部门之间的关系及对外通联 （2）总务部 文书、保管、采购、车队、保安、通讯、水电空调等 （3）财务部 会计、出纳、财务计划和财务稽核 （4）人事部 人事、劳资、奖惩和用工计划 （5）竞技部 体育场馆管理 （6）会所 会馆、服务台、专卖店、餐厅及洒吧等的管理 （7）草坪部 草坪与机具维修管理、给排水设备管理 （8）工程部 会所正常运转的工程维护 （9）市场部 体育公园市场推广、形象策划、日常销售工作 （10）会员部 会员证的销售、联络、服务及会员活动的组织等 二、人员配备 高级管理人员由投资者委派，计划招聘中、低级管理人员约30名：一般人员就地招聘，解决当地居民的就业。劳动定员控制为220人。 第二节 项目进度 项目进度见附表2 第六章 投资估算与资金筹措 第一节 投资估算 一、投资估算内容 投资估算内容主要有：土地出让金、土地租用及征地拆迁等无形资产、基础设施、建筑工程和安装工程费用、建设单位管理费及开办费、建设期利息及项目经营期的流动资金等。 建安费用按海南省现行定额和市场水平估算，开办费按同类项目估算指标确定。 二、投资估算构成 本项目预计总投资10000万元，其中固定资产投资9800万元，经营期流动资金200万元。 第二节 资金筹措 资金来源为企业自有资金。 第七章 经济效益分析 第一节 收入与费用估算 一、会员证发售分析 体育公园的收入渠道主要有公园内会所的经营开发收入、低层住宅的销售收入、会员证发售、日常经营等。 体育公园会员证为收回投资和稳定客源队伍的主要手段之一，世界各国广泛采用。 洋浦半岛体育公园为洋浦和整个海南西线的第一个，随着洋浦开发建设的推进，酒店、温泉、水上旅游娱乐、交通等设施逐步完善，运动后即能享受温泉浴，为会员证的销售营造卖点，同时将为会员证带来极大的升值潜力。为配合会员证的销售，将采取两项措施：一是策划“大会员证”概念，将会员证与低层住宅、游艇等捆绑销售；二是持有会员证者，在区内的酒店、康复保健等消费项目将享有一定的优惠；三是制定相对较高的非会员消费价格。 根据东南亚会员证价格情况和海南的销售现状，并结合东屿岛的水乡、温泉特色资源以及博螯亚洲论坛效应，以国内经济发达地区、东南亚以及洋浦地区为目标市场，发售会员证。 二、创新的发售方式 随着人们生活水平的提高，体育公园的市场前景十分看好。在会员证的发售中，将一改原来以数十万元发售终身制会员证的做法，将以相对较低的价格发售三年期的会员证，具体计划如下： 年 份 会员证数量 （张） 销售价格 （万元/张） 收 入 （万元） 2008 150 3 450 2009 150 3 450 2010 150 3 450 2011-2015 200张/年 5 5000 合计 1450 6350 三、经营收入测算 1、收费标准 单位：元/人 类 别 项 目 会 员 非会员 备 注 门票收入 免 380 场馆收入 140 140 体育用具出租收入 100 120 陪练收入 20 20 其它费用 60 80 合 计 320 740 注：其他消费指与体育运动相关的服务费用 2、接待人数预计 年份 会员（人/天） 非会员（人/天） 备 注 2008 10 15 1、为一年中的平均人数； 2、一年除去暴雨、大风等天气，按300天估算 2009 20 24 2010 40 30 3、餐饮、酒吧及咖啡厅收入按游客人均消费30元/天计。 4、专卖店收入预计每天的营业额为4000元。 5、其它收入如多功能厅出租、贵宾休息室等按每天收入1000元估算。 四、低层住宅销售收入测算 共建设低层住宅面积为50000㎡，分三期建设，前二期平均销售3500元/㎡，最后一期4000元/㎡。 五、成本与费用估算 （一）相对固定的成本与费用 主要包括肥料、农药、水电费、维修费（每年按固定资产投资额的2.5%计）工人工资等。 （二）可变成本与费用 1、专卖店销售成本按销售收入的60%计。 2、餐饮成本按销售收入的50%计。 3、销售费用、管理费用按不同的收入项目分别计提： 收入类别 销售费用计提比例 管理费用计提比例 会员证销售收入 8％ —— 低层住宅销售收入 5％ 3％ 其他 5％ 17％ 4、其它费用主要为多功能厅出租、贵宾休息室出租等服务性项目发生的费用，按销售收入的5%计提。 5、低层住宅的建造成本 第二节 财务分析 根据国家计委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》和《房地产开发项目经济评价方法》以及国家有关房地产企业财税制度等，对本项目进行财务分析和评价。 一、基本数据： 1、项目计算期：本项目计算期为18个月。 2、记帐货币：项目采用人民币记帐。 3、项目基准收益率为12%。 4、门票收入的营业税按20%计提，其它收入的营业税及附加按5.4%计，所得税按15%计。 5、折旧与摊销：项目固定资产折旧年限为25年，不计残值。无形资产按10年分摊，递延资产按5年摊销。每年的维修费（或维护费）按照固定资产原值的2.5%计取。 二、主要经济指标 所得税后 所得税前 全部投资内部收益率（%） 12.60 13.65 财务净现值（I=11%）（万元） 388.89 1117.48 投资回收期（年） 4 3.2 自有资金内部收益率（%） 18.18 项目内部收益率大于基准收益率，表明项目在财务上可行，项目投资回收期能够满足要求。 第三节 不确定性分析 选取固定资产投资、经营成本及营业收入为变化因素对本项目进行敏感性分析，敏感性分析结果表明，本项目当固定资产投资、经营成本增加15%时，该项目的内部收益率仍满足接近于基准收益率、大于银行长期贷款利率的条件，可见本项目具有较强的抗风险能力。另外，此敏感性分析也表明本项目对经营收入的变化比较敏感：当收入降低15%时，IRR降低为10.23%，低于基准收益率，但是仍然大于银行贷款利率。因此，确保本项目经营收入的稳步上升和低层住宅的良好销售策划是公司努力的方向。 综合评价及结论： 财务分析表明，本项目财务效益较好，内部收益率高于行业基准收益率和银行贷款利率，具有较强的盈利能力，项目的现金流表示其有较强的贷款偿还能力，并具有一定的抗风险能力，该项目在经济上可行；其良好的社会效益已如上所述，因此，本项目可行。 第八章 招投标管理 为了降低建设成本、保证工程质量和建设进度，在项目建设过程中，需按照招标投标的有关法律、法规，成立招标工作小组，进行严格的招投标工作。 一、招标方式 以公平、公正的原则下，进行公开招标。 二、招标范围 从勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行，具体如下： 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标 方式 招标估 算金额 （万元） 全部 招标 部分 招标 委托 招标 自行 招标 公开 招标 邀请 招标 勘测 √ √ √ 50 规划设计 √ √ √ 660 建安工程 √ √ √ 3220 草坪工程 √ √ √ 2225 市政工程 √ √ √ 650 装修工程 920 三、招标工作小组 招标工作小组是项目建设招投标工作的专门组织机构，下设技术小组和商务小组，并由公司审计部协助招标小组进行日常的会务安排和组织。 招标工作小组主要负责进行下列招投标工作： 1、制定招投标工作计划； 2、向省招投标管理办公室备案； 3、发布招标公告及进行资格预审； 4、编制并发出招标文件； 5、将招标文件向省招投标管理办公室备案； 6、组织编制或委托代理机构编制标底； 7、澄清、答疑招标文件和组织投标单位现场踏勘； 8、组织开标；并足见评标委员会进行评标； 9、向省招投标管理办公室提交招投标情况的书面汇报； 10、发出中标通知书； 11、签订合同。 附表(一) 投 资 估 算 表 单位：万元 序号 工程项目名称 工程量（㎡ 估算金额 合计 （万元） 工程完成进度 工程费用 其他费用 2006 2007 1 公园建设部分 1.1 土地费用（租用） 733700 100 100 50% 50% 1.2 市政工程 500 500 80% 20% 1.3 工程项目 3500 3500 1.3.1 土方工程 980 980 100% 0% 1.3.2 树木种植 500 500 85% 15% 1.3.3 排灌系统 380 380 70% 30% 1.3.4 土建工程 400 400 50% 50% 1.3.5 安装工程 160 160 40% 60% 1.3.6 草坪工程 1030 1030 70% 30% 1.4 咨询设计费 500 500 90% 10% 1.5 建设单位管理费 100 100 80% 20% 1.6 机械设备购置费 1000 1000 20% 80% 投资小计 5700 2 会所部分 6000 2.1 市政工程 50 50 80% 20% 2.2 土建工程 480 480 100% 0% 2.3 安装工程 248 248 2.3.1 强电 35 35 90% 10% 2.3.2 弱电 10 10 80% 20% 2.3.3 给排水系统 17 17 80% 20% 2.3.4 消防设备 14 14 80% 20% 2.3.5 空调系统 92 92 90% 10% 2.3.6 其它设备及专业分包 80 80 70% 30% 2.4 外装修 30 30 90% 10% 2.5 内装修 400 400 70% 30% 2.6 周边景观 15 15 30% 70% 2.7 咨询设计费 60 60 90% 10% 2.8 建设单位管理费 10 10 80% 20% 会所投资小计 1293 3 低层住宅部分 50000m2 3.1 征地费用 50000m2 1000 1000 100% 0% 3.2
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